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  当城市里的村庄重建时,整个村庄可能都要被拆除。那么城中村共同改造可能存在哪些法律问题呢?面对拆迁,如何维护自己的权益?接下来由小编为您解析这一相关方面问题,如果您还有什么其他问题的话,欢迎到本站相关专业的律师进行专业领域的问题解析。

 

                            

  房屋拆迁可能涉及法律问题如何维权

  棚户区改造中集体土地上的改造项目,有以下三种常见的改造形式涉嫌违法:

  第一种形式:由市县级政府或者区级政府发文征收,按照国有土地上的模式要求征收。

  第二种形式:政府发文要求村委会自行改造,村委会资金不足的情况下,有些开发商会注资进行联合开发。

  第三种形式:政府直接发文,要求镇政府或街道办成为拆迁方。

  (1)按现行的《土地管理法》规定,城中村的改造项目中土地是集体的,要拆迁必须要对土地和房屋进行征收。征收之后行政机构才能够按照《土地管理法》规定的征收程序来进行拆迁,如果没有经过这套征收程序,就是不合法的。而针对集体土地的征收,只有国务院和省级人民政府才有权利进行征收。

  (2)按照《村民委员会组织法》规定,村委会是村民自治组织,不是官僚机构和权力机构。在农村村委会是选取代表来行使村民日常的权利,是村民授权给村委会干部来行使权利的。当遇到村委会擅自拆迁或者旧城改造侵犯到村民的权益时,村民可以依法行使村民的权利,召开村民大会对违法行为进行制止。

  (3)城中村改造按照法定的征收程序来进行,征收主体是国务院和省级政府,作为区县级人民政府无权进行征收。《宪法》、《民法典》都保护农民的财产权益不受侵犯,区县政府下发相关的改造文件授权开发商或授权征收办来拆迁都是违法的。征收时区县政府下发国有土地上征收补偿决定也是违法的,下发征收补偿决定是全国人大授权国务院制定的,在集体土地上参照国有土地上征收模式进行,属于越权违法行为。

  1、明确在拆迁实施中,谁有权力行使拆迁?

  集体土地及地上房屋的征收拆迁的批准机关是省级以上人民政府,依据是《土地管理法》第45条。涉及国有土地上房屋征收拆迁的批准机关是市县级人民政府,依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条、第8条。

  合法的强拆房屋即强制执行,无论涉及的是集体土地、房屋还是国有土地上房屋,其合法的实施主体只能是法院,依据是《土地管理法实施条例》第45条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条。

  2、哪些情形下可以征收土地?

  我国《土地管理法》第2条和第8条都规定了“为了公共利益的需要”。另外根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,征收国有土地上的房屋应当公平补偿,补偿的项目有:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;对被征收人给予的补助和奖励。其中房屋价值的补偿是主要部分,该项补偿的标准是不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  3、涉及拆迁维权建议

  (1)申请政府信息公开:比如,申请关于住宅和商铺的补偿方案。因为同区位、同地段的住宅和商铺的价格是有着很大的差别的,商铺的市场价格肯定要比住宅高出许多。如果将商铺按照住宅的标准来补偿肯定是极不合理的。

  (2)依法要求拆迁方派遣评估公司对被拆迁房屋做全面评估。

  (3)建议及时咨询或者聘请专业的征地拆迁律师。

  [案情]

  原告:忻泰昌等47人。

  被告:上海市徐汇区房产经营公司。

  1993年上海市徐汇区房产经营公司对原徐汇区辛民新村忻泰昌等47户居民进行商业动迁。同年7月,原、被告分别签订房屋拆迁安置协议,被告提供原告本市梅陇凌云新村期房,由于安置房屋门牌编号需经建房验收后公安部门才能确定,故协议中将安置房屋编号与建房图纸上的房屋编号统一。1994年9月至1995年5月,原告忻泰昌等47人按配房通知单陆续办妥租赁手续并报人户籍。原告入住后发现,被安置的房源紧靠沪杭铁路进沪后西南货运段,每天经过的火车车次达60多次,为此,原、被告引发纠纷,诉诸法院。

  原告忻泰昌等47人诉称:被告向原告提供的动迁房源,理应向原告说明该房源周边的环境情况,特别是凌云新村邻接铁路这一事实。现原告搬入新居后,发现住房紧邻铁路,每天通过该路段的火车达60余次,火车的轰鸣声及其引起的震动,影响了居民的日常生活和休息,干扰电视收视效果,甚至部分居民的房屋内墙面开裂,身体健康也因此受损害,对此被告应承担民事责任,要求被告补偿每户居民各人民币10000元。

  被告上海市徐汇区房产经营公司辩称:被告对47户原告进行的拆迁安置行为是合法有效的,作为拆迁单位不负有再对原告进行额外拆迁补偿的义务,但从缓解矛盾、稳定社会出发,同意补偿各原告每人l0OO元。

  [审判]

  法院经审理认为:被告上海市徐汇区房产经营公司对原告忻泰昌等47(户)进行动迁安置,经安置后原告迁至现居住房,现原告以安置房紧邻铁路要求被告补偿每户l0000元之诉请缺乏依据,被告现自愿对原告每户作出1000元补偿。依照《中华人民共和国民法通则》第4条之规定,应予准许。判决:被告上海市徐汇区房产经营公司应自本判决生效之日起一周内补偿原告忻泰昌等47人(户)各10OO元。

  本案判决后,原、被告均没有上诉并在判决生效后自觉履行了判决条款。

  [评析]

  本案是近年来审理的一起影响较大的集团诉讼案。集团诉讼是指诉讼一方当事人人数众多,且有相同的事实和相同利害关系,由数人代表全体成员进行诉讼,法院对该诉讼的判决,对全体成员发生效力的一种诉讼形式。本案审理把握了集团诉讼的特点,通过严格的审判程序和耐心细致的思想工作,将这起矛盾较易激化的案件纳入正常的诉讼轨道,通过审判活动调处矛盾,分清是非,最终解决纠纷,取得了较好的社会效果。

  从以上内容可知,棚户区集体土地改造项目中常见的改造形式有三种,涉嫌违法。当事人可以通过申请政府信息公开、要求拆迁方派出评估公司对被拆迁房屋进行综合评估、建议及时咨询或聘请专业征地拆迁律师等方式维权。以上就是相关知识,希望可以帮助大家。

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